Immobilier :

Dans une affaire récente jugée à Bordeaux (CA Bordeaux 6-10-2025 n° 25/00258), une société locataire avait donné congé de son bail commercial. Cependant, elle avait besoin de maintenir une de ses filiales dans les lieux pour une courte durée, le temps que cette filiale soit vendue à un tiers.

Le propriétaire a accepté, mais une fois la vente réalisée, un litige est né : s’agissait-il d’un nouveau bail commercial (très protecteur et rigide) ou d’une simple occupation précaire ?

La Cour d’appel a tranché en faveur de la convention d’occupation précaire. Elle rappelle que pour échapper au statut des baux commerciaux, deux conditions cumulatives sont nécessaires :

1. Des circonstances exceptionnelles indépendantes de la seule volonté des parties.

2. Une durée liée à un événement extérieur (ici, la vente future de la filiale).

Le juge a estimé que la vente de la filiale à un tiers constituait un motif légitime de précarité. Comme la réalisation de la vente ne dépendait pas uniquement de la volonté du locataire et du bailleur (mais aussi de l’acheteur tiers), le contrat précaire était parfaitement valable.

Pour nos clients du secteur de l’éducation, cet arrêt est une excellente nouvelle. Il confirme qu’il existe des alternatives au bail 3-6-9 classique lorsque vous êtes dans une situation de transition.

Exemples d’application pour un établissement scolaire :

• Occupations de locaux pendant une phase de travaux lourds.

• Attente de la construction d’un nouveau campus.

• Maintien dans les lieux en attendant une fusion avec une autre entité.

⚠️ Attention toutefois : La rédaction de ce type de convention doit être minutieuse. Le motif de précarité doit être réel et justifié dans le contrat pour éviter une requalification judiciaire.